Prefabrykowane łazienki a wykonanie tradycyjne: gdzie naprawdę powstaje przewaga?

Gotowy moduł łazienkowy może po zamontowaniu wyglądać dokładnie tak samo jak łazienka wykonana tradycyjnie. Różnica polega na tym, jak powstał.

W tradycyjnym wykonaniu pakiet łazienkowy jest rozdzielony pomiędzy wiele branż i wykonawców. Poszczególne prace odbywają się kolejno, a każda następna zależy od zakończenia poprzedniej. Jeżeli jedna ekipa się opóźni, problem przechodzi dalej.

W prefabrykacji duża część tej sekwencji jest realizowana wcześniej, w fabryce, równolegle do robót prowadzonych na budowie.

Dlatego właściwe pytanie nie brzmi: „Czy moduł jest lepszy od tradycyjnej łazienki?” Lepiej zapytać: „Które elementy tego pakietu chcemy nadal organizować na budowie, a które możemy wcześniej zaprojektować, skoordynować, wykonać i skontrolować w procesie produkcyjnym?”

To jest punkt wyjścia do rzeczywistej oceny opłacalności prefabrykacji.

Tradycyjna realizacja łazienek wymaga współpracy i dostępności wielu specjalistów. Nie wystarczy jednak, że na rynku są instalatorzy, elektrycy, glazurnicy czy monterzy. Muszą być dostępni:

• na konkretnej budowie,
• w konkretnym terminie,
• w odpowiedniej liczbie,
• oraz we właściwej kolejności.

To właśnie sekwencja jest jednym z największych wyzwań.

• Instalator potrzebuje przygotowanego frontu robót.
• Hydroizolacja może rozpocząć się dopiero po zakończeniu wcześniejszych prac.
• Płytki wymagają przygotowanego i odebranego podłoża.
• Później dochodzą sufity, zabudowy, biały montaż, armatura, elektryka i odbiory.

Przy 150, 250 czy 500 łazienkach problem nie dotyczy już tylko liczby roboczogodzin. Dotyczy koordynacji setek powtarzalnych operacji na budowie. Prefabrykacja nie eliminuje pracy ludzi. Zmienia jednak miejsce, w którym ta praca jest wykonywana. Znaczna część roboczogodzin zostaje przeniesiona z poszczególnych pomieszczeń na budowie do zorganizowanego procesu produkcyjnego.

Dla generalnego wykonawcy wartością nie jest więc wyłącznie potencjalnie mniejsza liczba godzin pracy. Znacznie ważniejsze może być:

• mniej operacji wykonywanych na kondygnacjach,
• mniej ekip potrzebujących dostępu do tych samych pomieszczeń,
• mniej przekazań frontu robót,
• mniej zależności pomiędzy branżami,
• mniej elementów wymagających bieżącej koordynacji przez zespół budowy.

To właśnie ograniczenie złożoności jest jedną z najważniejszych zalet prefabrykacji.

W tradycyjnym wykonaniu jakość łazienki w dużej mierze zależy od wykonawców poszczególnych prac. Także w prefabrykacji doświadczeni projektanci, inżynierowie, pracownicy produkcji oraz kontrolerzy jakości są niezbędni. Różnica polega na tym, że część ich wiedzy może zostać utrwalona w trakcie tego procesu. W:

• dokumentacji projektowej,
• modelach BIM,
• standardowych detalach,
• rysunkach produkcyjnych,
• procedurach,
• stanowiskach roboczych,
• oprzyrządowaniu,
• ustawieniach maszyn,
• automatyzacji,
• punktach kontrolnych,
• testach,
• zatwierdzonym module wzorcowym.

Materiały EcoReadyBath opisują właśnie takie podejście: projektowanie pod produkcję, powtarzalne procedury, kontrolę w kolejnych etapach oraz fabryczne testowanie instalacji.

Celem nie jest zastąpienie kompetencji człowieka. Celem jest sprawienie, aby jakość finalnego produktu była mniej zależna od indywidualnej zmienności wykonania. Przy jednej łazience różnica może być niewielka. Przy kilkuset staje się bardzo istotna. Projekt potrzebuje nie jednej dobrze wykonanej łazienki. Potrzebuje 200 dobrze wykonanych łazienek.

Tradycyjnie wykonywana łazienka powstaje w ramach sekwencji robót budowlanych.

Poszczególne ekipy mogą wejść do pomieszczenia dopiero wtedy, gdy wcześniejsze prace zostaną zakończone. 

Prefabrykacja pozwala oddzielić część tej sekwencji od budowy. Podczas gdy na placu budowy powstaje konstrukcja lub prowadzone są inne roboty, łazienki mogą być już projektowane, materiałowo zamawiane i produkowane w fabryce.

Nie oznacza to, że zastosowanie modułów automatycznie skróci każdy harmonogram. Nadal trzeba prawidłowo zaprojektować:

• drogę montażową,
• otwory,
• tolerancje stropów,
• sposób podnoszenia,
• miejsca ustawienia,
• interfejsy MEP,
• kolejność dostaw.

Ale tam, gdzie projekt jest dobrze przygotowany, część prac może odbywać się równolegle zamiast kolejno. To ma znaczenie nie tylko dla samego pakietu łazienkowego. Może wpływać również na:

• koszty zaplecza i organizacji budowy,
• kolejność prac wykończeniowych,
• tempo zamykania kondygnacji,
• termin odbiorów,
• termin przekazania mieszkań,
• termin rozpoczęcia najmu,
• datę otwarcia hotelu,
• moment, w którym inwestycja zaczyna generować przychód.

W tym ujęciu czas przestaje być tylko wskaźnikiem harmonogramowym, a staje się elementem wyniku finansowego projektu.

Prefabrykowana łazienka nie zawsze będzie tańsza od tradycyjnej, jeśli porównamy wyłącznie cenę jednostkową. Dlatego taki sposób porównania może prowadzić do błędnych wniosków.

Przy wykonaniu tradycyjnym, poza materiałami i bezpośrednią robocizną, projekt musi zarządzić również kosztami i skutkami związanymi z realizacją tego zakresu na budowie. Mogą to być między innymi:

• nadzór,
• koordynacja branż,
• logistyka wewnętrzna,
• magazynowanie,
• transport materiałów po budynku,
• odpady,
• zabezpieczenie wykonanych prac,
• przerwy pomiędzy branżami,
• poprawki,
• usuwanie usterek,
• zarządzanie odpowiedzialnością,
• wpływ całego pakietu na harmonogram.

Dlatego dla inwestora, konsultanta kosztowego czy zespołu commercial ważniejsze od samego unit price są pytania:

1. Gdzie zaczyna się i kończy zakres każdego dostawcy?
2. Jakie prace nadal pozostają po stronie innych wykonawców?
3. Jak zmienia się zapotrzebowanie na pracę na budowie?
4. Co dzieje się z harmonogramem?
5. Kto odpowiada za interfejsy?
6. Na jakim etapie uzyskujemy pewność kosztową?

Dwie technologie o różnych cenach jednostkowych mogą mieć bardzo różny wpływ na koszt całej inwestycji.

To jedna z najważniejszych różnic pomiędzy prefabrykacją a wykonaniem tradycyjnym. Prefabrykacja również niesie ryzyko. 

• Można źle zaprojektować interfejs.
• Można przeoczyć kolizję.
• Można stworzyć zbyt wiele typów.
• Można zbyt późno zauważyć problem z drogą montażową.

Różnica polega na tym, że właściwie prowadzony proces prefabrykacji wymusza rozwiązanie wielu z tych zagadnień przed rozpoczęciem produkcji seryjnej.

Dlatego tak ważne są:

• early engagement,
• DfMA,
• koordynacja BIM,
• projekty wykonawcze,
• benchmark pod,
• zatwierdzenie rozwiązania przed serią.

Jeszcze przed produkcją można sprawdzić:

• zewnętrzne wymiary modułu,
• grubości ścian i podłóg,
• pozycję szachtu,
• prowadzenie kanalizacji,
• punkty podłączenia instalacji,
• interfejsy konstrukcyjne,
• dostęp serwisowy,
• ustawienie wyposażenia,
• układ płytek,
• próg i wejście do łazienki,
• wymagania transportowe,
• sposób podnoszenia,
• kolejność montażu.

Problem rozwiązany na etapie modelu, rysunku lub pierwszego modułu ma zupełnie inną skalę kosztową niż ten sam problem odkryty po wykonaniu kilkudziesięciu łazienek. Prefabrykacja wymaga więc wcześniejszych decyzji. W zamian pozwala ograniczyć liczbę decyzji podejmowanych później pod presją budowy.

300 łazienek nie oznacza automatycznie dobrego projektu prefabrykowanego.

Znaczenie ma również to, ile różnych produktów trzeba z tych 300 łazienek stworzyć. Jeżeli projekt zawiera kilka powtarzalnych typów, logika produkcji jest zupełnie inna niż przy kilkudziesięciu unikalnych wariantach.

Każdy kolejny typ może oznaczać dodatkowe:

• modele,
• rysunki,
• obliczenia,
• zestawienia materiałowe,
• przygotowanie produkcji,
• programowanie maszyn,
• kontrole,
• zakupy,
• logistykę.

Dlatego value engineering w prefabrykowanych łazienkach nie powinien ograniczać się do zamiany armatury lub płytek na tańsze. Może obejmować również:

• redukcję liczby typów,
• ujednolicenie wymiarów zewnętrznych,
• standaryzację konstrukcji ścian,
• standaryzację podłogi,
• pozycję szachtu,
• logikę przyłączy,
• przebieg MEP,
• rozwiązania konstrukcyjne,
• rodziny komponentów,
• kolejność produkcji.

To właśnie w tym miejscu DfMA zaczyna mieć realne znaczenie ekonomiczne. Jedna dobra decyzja projektowa może zostać powtórzona 200 razy. Ale jedna zła decyzja również może zostać powielona 200 razy. Dlatego standaryzacja musi być połączona z wcześniejszą kontrolą projektu.

W tradycyjnej budowie kontrola jakości jest rozproszona między wieloma branżami, lokalizacjami i etapami wykonania. 

W fabryce proces może zostać zorganizowany wokół powtarzalnych punktów kontrolnych. W przypadku prefabrykowanych łazienek kontrola może obejmować zarówno kolejne etapy budowy modułu, jak i testowanie instalacji przed wysyłką.

W EcoReadyBath każdy moduł może być również przypisany do konkretnego miejsca w budynku i posiadać własną dokumentację jakościową.

Nie chodzi więc wyłącznie o to, że fabryka jest zamkniętym pomieszczeniem i prace nie zależą od pogody. Znacznie ważniejsze jest to, że ten sam proces można kontrolować wielokrotnie według tych samych zasad. Przy seryjnej produkcji powtarzalność kontroli jest równie istotna jak powtarzalność samego produktu.

Łazienka skupia na niewielkiej powierzchni bardzo wiele granic odpowiedzialności. Jeżeli w tradycyjnie wykonanej łazience pojawia się przeciek, samo ustalenie jego źródła może wymagać zaangażowania kilku podmiotów. Czy problem powstał przy instalacji?

• Hydroizolacji?
• Podłożu?
• Płytkach?
• Montażu wyposażenia?
• A może na styku dwóch zakresów?

Prefabrykacja konsoliduje znaczną część tych prac w jednym pakiecie. Nie oznacza to jednak, że wszystkie interfejsy znikają. Nadal trzeba jasno określić odpowiedzialność za:

• połączenie modułu z budynkiem,
• szachty,
• konstrukcję,
• instalacje tranzytowe,
• wentylację,
• zabezpieczenia przeciwpożarowe,
• commissioning,
• ustawienie modułu,
• końcowe podłączenia.

Ale ograniczenie liczby wykonawców odpowiedzialnych za samą łazienkę może uprościć zarówno realizację, jak i późniejsze zarządzanie usterkami. Dla generalnego wykonawcy ma to znaczenie nie tylko techniczne, lecz również kontraktowe.

Tradycyjna łazienka oznacza osobne dostawy i przemieszczanie po budynku:

• płyt,
• profili,
• instalacji,
• hydroizolacji,
• płytek,
• klejów,
• ceramiki,
• armatury,
• wyposażenia,
• akcesoriów.

W prefabrykacji duża część tych materiałów przyjeżdża na budowę w postaci jednego gotowego modułu. Może to ograniczyć:

• liczbę drobnych dostaw,
• magazynowanie,
• transport materiałów na kondygnacje,
• ryzyko uszkodzeń,
• liczbę operacji wewnątrz budynku.

Prefabrykacja ma jednak własne wymagania logistyczne. Moduł jest dużym elementem, a jego droga z fabryki do miejsca docelowego musi zostać zaplanowana wcześniej. Należy uwzględnić:

• warunki dostawy,
• rozładunek,
• podnoszenie,
• otwory montażowe,
• nośność,
• przemieszczanie po kondygnacji,
• ewentualne magazynowanie,
• kolejność montażu,
• zabezpieczenie gotowych modułów.

Materiały EcoReadyBath wskazują logistykę i ścieżkę instalacji jako jeden z kluczowych elementów projektowania rozwiązania prefabrykowanego. Prefabrykacja upraszcza więc część logistyki. Jednocześnie wymaga wcześniejszego zaplanowania tej części, której nie da się później improwizować.

Nie istnieje jeden uniwersalny business case dla prefabrykowanych łazienek, który będzie równie przekonujący dla wszystkich uczestników inwestycji. Poszczególne strony rozwiązują inne problemy, mają inne obowiązki i w różnym stopniu wpływają na decyzję o wyborze technologii.

W typowym dużym projekcie mieszkaniowym, hotelowym, PBSA czy BTR w proces decyzyjny mogą być zaangażowani:

• Inwestor / deweloper – patrzy przede wszystkim na opłacalność całej inwestycji, pewność harmonogramu, ryzyko realizacyjne, zwrot z inwestycji oraz moment, w którym obiekt będzie można przekazać do użytkowania lub zacznie generować przychód.
• Generalny wykonawca – odpowiada za realizację projektu zgodnie z harmonogramem, budżetem i wymaganiami jakościowymi. Z jego perspektywy szczególne znaczenie mają logistyka budowy, dostępność pracowników, kolejność robót, interfejsy międzybranżowe oraz koordynacja podwykonawców.
• Konsultant kosztowy / QS / zespół commercial – analizuje zakres pakietu, pewność kosztową, sposób zakupu, porównywalność ofert, rezerwy na ryzyka, koszty pośrednie oraz wpływ danego rozwiązania na cały projekt, a nie wyłącznie cenę jednostkową łazienki.
• Project Manager / inwestor zastępczy – koncentruje się na koordynacji uczestników projektu, kontroli harmonogramu, zarządzaniu ryzykiem, podziale odpowiedzialności oraz dopilnowaniu, aby kluczowe decyzje były podejmowane na odpowiednim etapie. 
• Architekt / zespół projektowy – odpowiada za intencję projektową, zgodność z wymaganiami, koordynację przestrzenną, wykonalność rozwiązania oraz jego właściwe powiązanie z konstrukcją budynku i strategią MEP. 
• Projektanci instalacji i konstrukcji – koncentrują się na technicznych punktach styku: obciążeniach, kanalizacji, punktach przyłączeniowych, szachtach, tolerancjach, prowadzeniu instalacji oraz zgodności rozwiązania z całym projektem budynku. 
• Dział zakupów / procurement – odpowiada za wybór dostawcy, porównanie zakresów ofertowych, zobowiązania terminowe, warunki handlowe oraz właściwe zrozumienie tego, które elementy znajdują się poza zakresem producenta. 
• Operator / Facility Management – patrzy przede wszystkim na późniejsze użytkowanie: dostęp serwisowy, standaryzację komponentów, koszty cyklu życia, naprawy, wymiany oraz długoterminową niezawodność obiektu.

To oznacza, że to samo prefabrykowane rozwiązanie musi odpowiadać na zupełnie inne pytania w zależności od tego, kto je ocenia.

Dla inwestora może być przede wszystkim narzędziem ograniczenia ryzyka i przyspieszenia uruchomienia aktywa. Dla generalnego wykonawcy – sposobem na zmniejszenie liczby operacji i interfejsów na budowie. Dla kosztowca – innym modelem kosztowym całego pakietu. Dla architekta – koniecznością wcześniejszego uporządkowania projektu. Dla operatora – możliwością standaryzacji późniejszego utrzymania.

Dla inwestora kluczowym pytaniem nie jest to, jak szybko można ustawić jeden moduł. Znacznie ważniejsze jest:

• na ile przewidywalny jest harmonogram,
• jak duża jest zależność projektu od rynku pracy,
• kiedy można przekazać mieszkania lub pokoje,
• ile ryzyka pozostaje w fit-out,
• czy jakość będzie powtarzalna,
• jak rozwiązanie wpływa na cały program inwestycyjny.

Dlatego dla inwestora prefabrykacja jest przede wszystkim narzędziem zwiększającym przewidywalność realizacji.

Generalny wykonawca musi doprowadzić pakiet łazienek do końca bez generowania dodatkowego chaosu w pozostałej części budowy. Dla niego wartość prefabrykacji może polegać na:

• ograniczeniu liczby operacji na budowie,
• zmniejszeniu liczby interfejsów,
• mniejszej zależności od dostępności ekip,
• uproszczeniu powtarzalnych prac,
• większej przewidywalności harmonogramu,
• czytelniejszej odpowiedzialności.

Dlatego lepszym pytaniem niż: „Ile godzin oszczędzimy na jednym module?” jest: „Ile pracy, zależności i koordynacji usuniemy dzięki temu z budowy?”

Konsultant kosztowy / cost manager / zespół commercial

Tutaj kluczowe jest upewnienie się, że naprawdę porównujemy te same zakresy.

Należy sprawdzić między innymi:

• projektowanie,
• BIM i koordynację,
• benchmark pod,
• testowanie,
• transport,
• rozładunek,
• ustawienie,
• końcowe przyłączenia,
• commissioning,
• wsparcie na budowie,
• gwarancje,
• zakres pozostający po stronie innych wykonawców.

To, czego nie ma w ofercie dostawcy, nie znika z projektu.

Po prostu trafia do innego pakietu.

Dlatego przed porównaniem cen trzeba najpierw porównać granice odpowiedzialności.

Tutaj kluczowe jest upewnienie się, że naprawdę porównujemy te same zakresy. Należy sprawdzić między innymi:

• projektowanie,
• BIM i koordynację,
• benchmark pod,
• testowanie,
• transport,
• rozładunek,
• ustawienie,
• końcowe przyłączenia,
• commissioning,
• wsparcie na budowie,
• gwarancje,
• zakres pozostający po stronie innych wykonawców.

To, czego nie ma w ofercie dostawcy, nie znika z projektu. Po prostu trafia do innego pakietu. Dlatego przed porównaniem cen trzeba najpierw porównać zakres odpowiedzialności.

Dla zespołu projektowego najważniejsze pytanie brzmi: Czy projekt da się powtarzalnie zrealizować bez generowania zbędnej złożoności produkcyjnej i wykonawczej? Prefabrykacja wymaga wcześniejszego uwzględnienia:

• geometrii,
• warstw,
• szachtów,
• konstrukcji,
• MEP,
• progów,
• dostępności,
• dostępu serwisowego,
• transportu,
• montażu.

Jeżeli prefabrykacja pojawia się bardzo późno, część tych elementów staje się ograniczeniem. Jeżeli producent zostaje zaangażowany odpowiednio wcześnie, można je potraktować jako zmienne projektowe i zoptymalizować jeszcze przed zamknięciem rozwiązania.

Standaryzacja nie musi przy tym oznaczać, że wszystkie łazienki będą wyglądały identycznie. Największą wartość może przynieść standaryzacja tego, czego użytkownik nie widzi:

• konstrukcji,
• geometrii,
• szachtów,
• MEP,
• logiki przyłączy.

Różnorodność warto pozostawić tam, gdzie rzeczywiście tworzy wartość architektoniczną lub użytkową.

Projekt nie kończy się w momencie odbioru budynku. W hotelach, BTR, PBSA, senior living czy innych budynkach eksploatowanych przez wiele lat decyzje dotyczące łazienek będą wpływać również na utrzymanie. Powtarzalne:

• komponenty,
• zawory,
• drzwi rewizyjne,
• punkty serwisowe,
• rozwiązania instalacyjne

mogą ułatwiać:

• przeglądy,
• naprawy,
• wymianę,
• zarządzanie częściami zamiennymi,
• przyszłe modernizacje.

Standaryzacja produkcji może więc później przełożyć się na standaryzację utrzymania.

Prefabrykacja nie jest automatycznie właściwym rozwiązaniem dla każdego projektu. Największą przewagę uzyskuje tam, gdzie występują jednocześnie:

• odpowiednia skala,
• powtarzalność,
• rozsądna liczba typów,
• możliwość ustabilizowania projektu,
• skoordynowane MEP,
• możliwa do zaplanowania droga montażowa,
• odpowiednio wczesne zaangażowanie producenta.

Przy niewielkiej liczbie łazienek, bardzo dużej liczbie indywidualnych wariantów lub zmianach wprowadzanych do ostatniej chwili ekonomika może wyglądać zupełnie inaczej. Dlatego pytanie nie powinno brzmieć: „Czy tę łazienkę da się wyprodukować jako moduł?” W wielu przypadkach odpowiedź będzie twierdząca. Znacznie bardziej wartościowe jest: „Czy cały pakiet łazienkowy można uporządkować i zaprojektować jako powtarzalny proces w taki sposób, aby poprawić realizację całej inwestycji?” To zupełnie inny poziom decyzji.

Prefabrykacja nie tworzy pełnej wartości wtedy, gdy dokładnie ten sam sposób pracy po prostu przeniesiemy z placu budowy do hali produkcyjnej. Jej potencjał pojawia się dopiero wtedy, gdy cały pakiet zostanie przeprojektowany pod:

• produkcję,
• powtarzalność,
• kontrolę,
• testowanie,
• logistykę,
• montaż.

W dobrze przygotowanym projekcie może to oznaczać:

• mniej operacji na budowie,
• mniejszą zależność od wielu ekip,
• wcześniejszą koordynację,
• bardziej powtarzalną kontrolę jakości,
• czytelniejsze interfejsy,
• większą przewidywalność harmonogramu.

Dla klienta oznacza to przede wszystkim mniej zmiennych, którymi musi zarządzać podczas realizacji projektu. I właśnie tak w EcoReadyBath rozumiemy Low Customer Effort. Nie jako hasło dotyczące obsługi klienta.

Ale jako zasadę prowadzenia projektu: ograniczyć po stronie klienta tyle złożoności, koordynacji i niepewności, ile można wcześniej przejąć i uporządkować w dobrze zaprojektowanym procesie.